जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन

जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन: पूर्ण विवरण

नेपालमा सम्पत्ति, विशेष गरी जग्गाको किनबेचलाई मानिसहरूको लागि जीवनभरको लगानी मानिन्छ। सम्पत्तिको कानुनी स्वामित्व हस्तान्तरण गर्न जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुनको पूर्ण ज्ञान अनिवार्य छ। यदि उचित कानुनी प्रक्रिया अपनाइएन भने, भविष्यमा मुकद्दा वा विवादको सामना गर्नुपर्ने बाध्यता रहन्छ। यस ब्लोगमा, मुलुकी ऐन २०७४ र जग्गा ऐन २०७८ अनुसार जग्गा खरिद तथा बिक्रीका आधिकारिक प्रक्रिया, आवश्यक कागजात, र कर सम्बन्धी विस्तृत जानकारी उपलब्ध गराइएको छ।

स्वामित्व हस्तान्तरण गर्दा सरकारी राजस्वको ग्यारेन्टी सुनिश्चित गरिन्छ। यसैले, जग्गाको लालपुर्जा हस्तान्तरण गर्ने क्रममा जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुनको हरेक दफा र उपदफालाई ध्यानपूर्वक पालना गर्नु आवश्यक मानिन्छ।

जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन र मुलुकी ऐनको आधार

नेपालमा जग्गा सम्बन्धी कानुनी व्यवस्था मुख्यतया राष्ट्रिय संहिता (मुलुकी ऐन), २०७४ को सम्पत्ति विभाग र जग्गा ऐन, २०७८ मा आधारित छ। जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन अन्तर्गत, जग्गाको स्वामित्व सार्वजनिक सूचना मार्फत मात्र हस्तान्तरण गर्न सकिन्छ। विक्रेता र खरिददार बीचमा भएको लिखित सम्झौता मात्रले कानुनी स्वामित्व स्थापित हुँदैन।

मालपोत कार्यालयमा दर्ता गराइएको वाला नभएसम्म जग्गा हस्तान्तरण पूर्ण मानिँदैन। सरकारद्वारा निर्धारित शुल्क तिरेर अधिकार हस्तान्तरण भएपछि मात्र खरिददारले वास्तविक स्वामित्व प्राप्त गर्न सकिन्छ। यो प्रक्रिया तल विस्तृत रूपमा वर्णन गरिएको छ।

जग्गा किन्ने बेच्ने पूर्व आवश्यक कागजात

जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन अनुसार, मालपोत कार्यालयमा नामसारी गर्नुअघि निम्न कागजातहरूको तयारी गरिनु अनिवार्य छ। कागजातको अभाव भएमा वा कुनै त्रुटि भएमा दर्ता प्रक्रिया रोकिन सक्छ।

यी कागजातहरू सच्याउनु अघि जाँच गरिनुपर्छ। यदि लालपुर्जामा कुनै खराबी वा अस्पष्टता भएमा स्थानीय वडा कार्यालय वा मालपोतबाट सच्याउनु पर्ने हुन्छ।

कागजातको नाम	विवरण	कसको लागि आवश्यक?
लालपुर्जाको प्रतिलिपि	मूल लालपुर्जाको प्रतिलिपि (स्वीकृत प्रतिलिपि)	दुवै पक्ष
नागरिकता	खरिददार र विक्रेता दुवैको नागरिकताको प्रतिलिपि	दुवै पक्ष
नक्सा पास	सम्बन्धित नगरपालिका वा गाउँपालिकाबाट निकालिएको नक्सा पास	विक्रेता
धितो पूर्जा	यदि जग्गा धितोमा बन्दोबस्त भए बैंकबाट नो-अब्जेक्सन प्रमाणपत्र	विक्रेता
छाया चित्र	जग्गाको हालको अवस्थाको फोटो	दुवै पक्ष
कर तिरेको विवरण	अन्तिम पटक तिरेको खेतीपाती कर र घरजग्गा करको रसिद	विक्रेता
नामसारी सम्झौता	सार्वजनिक नोटरी वा वकिलबाट प्रमाणीकृत सम्झौता पत्र	दुवै पक्ष

 

जग्गा दर्ता प्रक्रिया र कानुनी चरण

कानुन अनुसार जग्गाको स्वामित्व सरापत्र गर्ने क्रममा तल उल्लिखित चरणहरू पालना गरिन्छ। प्रक्रिया सुरु गर्नुभन्दा पहिले जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुनको जानकारी राख्नुले समय र पैसा दुवै बचाउन मद्दत गर्दछ।

१. नामसारी सम्झौता (अनुबन्ध)

जग्गा किन्ने र बेच्ने बीचमा कुनै पनि स्वीकृत मूल्यमा लिखित सम्झौता गरिन्छ। यो सम्झौता रजिस्ट्रार कार्यालयमा गराउनु उत्तम मानिन्छ तर यो बाध्यकारी छैन। तैपनि, भविष्यमा हुन सक्ने विवाद टार्न यो गरिन्छ। यसमा कुल रकम, जग्गाको विवरण, र किस्ताको समय (यदि छ भने) उल्लेख गरिन्छ।

२. नापी र सिमाना निर्धारण

सम्झौता भएपछि, सर्वेक्षण अधिकारीलाई बोलाएर जग्गाको वास्तविक नाप र क्षेत्रफल पत्ता लगाउनुपर्छ। नक्सा र लालपुर्जामा उल्लेखित क्षेत्रफल मिलेन भने सम्बन्धित कार्यालयबाट नापी सच्याउनु पर्ने हुन्छ। यो प्रक्रियाले जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन अन्तर्गत स्वामित्वको वैधता पुष्टि गर्छ।

३. कर निर्धारण र भुक्तानी (मालपोत शुल्क)

नापी सही भएपछि मालपोत कार्यालयमा दरखास्त दिइन्छ। मालपोतले जग्गाको बजार मूल्यांकन गर्छ र त्यसअनुसार सरकारी कर (दस्तुर) निर्धारण गरिन्छ। यो कर जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुनको महत्त्वपूर्ण पक्ष हो। यो शुल्क विक्रेता र खरिददारबीच बाँडिन्छ।

नेपाल सरकारले तोकेको जग्गा मालपोत दर अनुसार कर तिर्नुपर्छ। सहरी क्षेत्र र ग्रामीण क्षेत्रमा करको दर फरक हुन्छ।

४. अधिकार हस्तान्तरण (नामसारी)

निर्धारित कर बैंक वा फाइनान्स कम्पनीमा बुझाएपछि, भुक्तानीको रसिद मालपोत कार्यालयमा बुझाइन्छ। त्यसपछि, विक्रेताले आफ्नो अधिकार खरिददारको नाममा हस्तान्तरण गर्ने अनुरोध गर्छन्। मालपोत अधिकृतले दुवै पक्षलाई बोलाएर कागजातको पुष्टि गर्छन्।

अन्त्यमा, खरिददारको नाममा नयाँ लालपुर्जा जारी गरिन्छ। यो नयाँ लालपुर्जा नै जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन अनुसारको वास्तविक स्वामित्व प्रमाण हो।

जग्गा मालपोत दर र करको तालिका

जग्गा खरिद गर्दा लाग्ने कर सरकारले तोकेको नियम अनुसार वार्षिक रूपमा अपडेट हुन्छ। निम्न तालिकाले सामान्य दरलाई प्रस्तुत गर्दछ (यो दर बजार मूल्य अनुसार परिवर्तन हुन सक्छ):

नोट: यदि जग्गाको मूल्य कम देखाएर कर छल्ने प्रयास गरिएमा, जरिवाना र साथै कानुनी कारबाही हुन सक्छ। यस्ता गतिविधिहरू जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन बिपरीत मानिन्छन्।

जग्गाको प्रकार	बजार मूल्यको प्रतिशत	भुक्तानी गर्ने पक्ष
आवासीय जग्गा (सहरी)	४% देखि ५%	दुवै पक्ष (बाँडफाँड)
आवासीय जग्गा (ग्रामीण)	२.५% देखि ३.५%	दुवै पक्ष (बाँडफाँड)
कृषि जग्गा	१.५% देखि २.५%	दुवै पक्ष (बाँडफाँड)
व्यावसायिक जग्गा	५% देखि ८%	दुवै पक्ष (बाँडफाँड)
साविक राजा वा राजपरिवारको सम्पत्ति	विशेष व्यवस्था	खरिददार

 

जग्गा किनबेचमा हुने समस्याहरू र समाधान

प्रायः जग्गा किनबेचमा विवादहरू देखा पर्ने गर्दछन्। यी समस्याहरू जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन मार्फत समाधान गर्न सकिन्छ।

• अवैध स्वामित्व: यदि विक्रेता वास्तविक स्वामी नभई कसैको जग्गा बेच्न खोज्छ भने, यो फौजदारी अपराध हो। यस्तो अवस्थामा सम्झौता रद्द हुन्छ र मुद्दा चल्छ।
• धितोमा बन्दोबस्त: जग्गा बैंक वा वित्तीय संस्थामा धितो रहेको भएमा, बिना अनुमति बेच्न सकिँदैन। विक्रेताले बैंकबाट 'नो-अब्जेक्सन सर्टिफिकेट' लिनुपर्छ।
• उत्तराधिकारी सम्बन्धी विवाद: यदि मृतकको सम्पत्ति बेचिंदै छ भने, सबै उत्तराधिकारीहरूको सहमति अनिवार्य छ।

जग्गा किनबेच सम्बन्धी महत्त्वपूर्न सोधपुछ (FAQs)

यहाँ जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन बारे प्रायः सोधिने प्रश्नहरू र उनका उत्तरहरू प्रस्तुत गरिएको छ, जसले तपाईंको जिज्ञासा शान्त गर्न मद्दत गर्नेछ।

के जग्गा बिना लिखित सम्झौता खरिद गर्न सकिन्छ?
हो, सकिन्छ। तर मुलुकी ऐन अनुसार, लिखित सम्झौता नभएको जग्गाको मालपोत दर्ता गर्दा विक्रेताले अस्वीकार गर्न सक्छ। यसैले, सधैं लिखित सम्झौता गर्न सुझाइन्छ।

विदेशी नागरिकले नेपालमा जग्गा किन्न सक्छन्?
साधारणतया, विदेशी नागरिकले नेपालमा जग्गा धनी हुन पाउँदैनन्। तर, नेपाली मूलको व्यक्तिले, विदेशी नागरिकता फिर्ता गरेमा मात्र जग्गा किन्न सक्छन्। यो व्यवस्था जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन अन्तर्गत व्यवस्था गरिएको छ।

जग्गाको बिक्री मूल्य कति राख्न सकिन्छ?
सरकारले तोकेको डम्पर मूल्य (दस्तुर निर्धारणको आधार) भन्दा कम राख्न सकिँदैन। त्यो भन्दा बढी राख्न सकिन्छ र बढी रकमको लागि बैंकबाट बुझाएको प्रमाण देखाउनुपर्छ।

मालपोत कार्यालयमा जग्गा दर्ता कति दिन भित्र हुन्छ?
सबै कागजात सही भएमा र कर तिरिसकेमा, सामान्यतया ३५ दिनभित्र जग्गाको नामसारी प्रक्रिया सम्पन्न हुन्छ। यदि विवाद वा कुनै कानुनी बाधा भएमा समय लामो हुन सक्छ।

के परिवारले बेच्न नदिएको जग्गा किन्न मिल्छ?
मुलुकी ऐन अनुसार, यदि संयुक्त परिवारको सम्पत्ति हो भने कुनै एक सदस्यले मात्र बेच्न अधिकार राख्दैन। सबै वयस्क सदस्यको सहमति र हस्ताक्षर आवश्यक हुन्छ। यस्तो अवस्थामा अन्य सदस्यले अदालतमा मुद्दा दायर गरी बिक्री रद्द गराउन सक्छन्।

जग्गा बेचेपछि कर कसले तिर्छ?
कर विक्रेता र खरिददार दुवैले तिर्नुपर्छ। सरकारले तोकेको नियम अनुसार करको दर निर्धारण गरिन्छ, जुन सामान्यतया बराबर बाँडफाँड हुन्छ। तर केही अवस्थामा एक पक्षले बढी तिर्न सक्छ भने सम्झौतामा उल्लेख गरिन्छ।

के जग्गाको किन्ने बेच्ने सम्झौता रद्द हुन सक्छ?
हो, हुन सक्छ। यदि मालपोतमा दर्ता नभएसम्म कुनै पनि पक्षले आफ्नो सहमति फिर्ता लिन सक्छ। तर, यदि सम्झौता रजिस्ट्रार कार्यालयमा दर्ता गरिएको छ भने त्यो रद्द गर्न कठिन हुन्छ र अदालत जानुपर्ने हुन्छ।

निष्कर्ष

अन्त्यमा, नेपालमा जग्गाको किनबेच एक जटिल कानुनी प्रक्रिया हो। जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुनको पूर्ण पालना बिना, आफ्नो कडा मेहेनतको सम्पत्ति जोखिममा पर्न सक्छ। सम्पत्ति किन्ने बेच्ने क्रममा सधैं अनुभवी कानुन विज्ञ वा वकिलको सल्लाह लिनु उत्तम मानिन्छ। यसले तपाईंलाई भविष्यमा हुन सक्ने कानुनी संकटबाट बचाउन मद्दत गर्छ।

यो लेख जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन को समग्र दृष्टिकोण प्रदान गर्ने उद्देश्यले तयार गरिएको हो। यदि तपाईंसँग अझै कुनै प्रश्न छ भने, तल दिइएको टिप्पणी बक्समा सोध्न सक्नुहुन्छ वा हामीलाई सिधै सम्पर्क गर्न सक्नुहुन्छ। आफ्नो सम्पत्ति सुरक्षित राख्नुहोस् र कानुनी प्रक्रिया पछि पार्नुहोस्।

सन्दर्भ र आधिकारिक स्रोतहरू

तल उल्लिखित स्रोतहरूबाट थप जानकारी प्राप्त गर्न सकिन्छ। यी स्रोतहरू नेपाल सरकारद्वारा संचालित उच्च प्राधिकरणहरू हुन् जहाँ जग्गा किनबेच सम्बन्धी कानुन सम्बन्धी अद्यावधिक जानकारी हुन्छ।

1. मुलुकी ऐन, २०७४ - नेपालको राष्ट्रिय संहिता, सम्पत्ति विभाग (कानुन अनुसार स्वामित्व हक)।
2. भूमि व्यवस्था, तथा कृषि तथा भूमि व्यवस्था मन्त्रालय - आधिकारिक सरकारी पोर्टल।
3. जग्गा ऐन, २०७८ - नयाँ जग्गा ऐनको आधिकारिक प्रति।
4. नेपाल कानुन आयोग - कानुनी सल्लाह र सुझाव।